RAPORT DE EVALUARE - Teren agricol Comuna Farcasesti, sat Rogojel, judetul Gorj

RAPORT DE EVALUARE

Teren agricol

Comuna Farcasesti, sat Rogojel, judetul Gorj

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

1. Obiectul evaluarii il constituie estimarea valorii terenului agricol, situat in comuna Farcasesti, sat Rogojel, proprietate privata a domnului ISFAN I. DUMITRU, mostenitorul def. ISFAN ELENA.

La solicitarea S.C. Complexul Energetic Rovinari S.A. a fost evaluata intreaga suprafata de 1,9190 ha cuprinsa in Titlul de proprietate nr. 1502707 din 28.12.2006 si Procesul verbal de punere in posesie nr. 60 din 13.11.2006, situata in perimetrul de exploatare al carierei Pinoasa.

Prin lucrarea de fata a fost determinata valoarea speciala a terenului, nu valoarea de circulatie a acestuia, datorita faptului ca terenul se afla in perimetrul de exploatare al carierei Pinoasa din cadrul Complexului Energetic Rovinari, iar beneficiarul lucrarii a solicitat evaluarea in scopul achizitionarii terenului pentru scoaterea acestuia din circuitul agricol in vederea continuarii activitatii miniere.

2. Beneficiarul evaluarii este S.C. Complexul Energetic Rovinari S.A., care a solicitat evaluarea terenului, ca baza de negociere cu proprietarul in scopul stabilirii unei juste despagubiri a acestora.

Terenul evaluat se afla in prezent in proprietatea domnului Isfan I. Dumitru, in calitate de mostenitor al def. Isfan Elena, care - in baza prevederilor Codului civil - are intregul drept de proprietate asupra acestuia: posesie, folosinta si dispozitie asupra proprietatii imobiliare.

Terenul supus evaluarii este liber de sarcini, nu este inchiriat sau ipotecat, nu are nevoie si nu ofera nici un fel de servituti. Toate aceste informatii au fost puse la dispozitia evaluatorului de beneficiarul lucrarii, Complexul Energetic Rovinari.

Pentru elaborarea lucrarii evaluatorul a avut la dispozitie, in copie, Titlul de proprietate nr. 1502707 din 28.12.2006 si Procesul verbal de punere in posesie nr. 60 din 13.11.2006, emise de catre Primaria comunei Farcasesti, judetul Gorj.

3. Scopul evaluarii: estimarea valorii la care poate fi cumparat terenul in scopul declarat de beneficiarul lucrarii de a fi scos din circuitul agricol pentru continuarea lucrarilor miniere in cariera Pinoasa.

4. Pamantul - parte componenta a capitalului agricol

Sub denumirea de capital funciar se intelege de obicei un ansamblu de elemente ca pamantul, ameliorarile funciare, plantatiile, cladirile.

Posesia unui teren constituie, fara indoiala un capital, iar cumpararea unui domeniu, o investitie. Daca se face referire la notiuni riguroase, investitia se caracterizeaza prin crearea de bunuri noi, iar cumpararea de pamant nu este altceva decat un plasament, din moment ce se traduce printr-un transfer de proprietate. Judecand numai pentru bransa agricola, investitia funciara poate consta, de asemenea, in recuperarea pamanturilor de folosinta neagricola.

. Valoarea pamantului.

5.1. Valoarea cost a pamantului.

Pentru un pamant care a beneficiat de ameliorari funciare este relativ simplu de a determina la un moment dat costul de punere in valoare a acestui pamant. Aceasta este posibila cu conditia ca investitia sa fie relativ recenta. Teoretic ar trebui estimata orice munca acumulata in sol de vreo 10 generatii incoace. De asemenea, este necesara diferentierea intre lucrarile de intretinere ( fertilizare, etc. ) si lucrarile de punere in valoare ( defrisare, drenaj, ameliorare, terasare ).

Nu sunt de estimat decat investitiile care au avut ca efect cresterea potentialului productiv al pamantului in raport cu starea sa initiala.

Daca se contabilizeaza toate investitiile care permit o ameliorare a capacitatii productive a solurilor, invers este necesar sa tinem cont de actiunile care duc la diminuarea potentialului productiv.

La terenurile pentru constructii lucrarile de crestere a potentialului productiv al pamantului nu sunt importante. La evaluarea acestora se are in vedere teritoriul administrativ in care sunt amplasate, pozitia acestora in cadrul localitatii, utilitatile, incadrarea acestora in planul urbanistic, caracteristicile geotehnice etc.

5.2. Valoarea randamentului sau valoarea economica

Se poate aprecia ca pamantul nu este altceva decat capitalizarea rentei funciare, la o rata medie sau curenta a dobanzii: renta funciara se prezinta ca o anumita suma de bani pe care proprietarul pamantului o retine in fiecare an din arenda unei parcele. Orice incasare poate fi capitalizata, adica considerata ca o dobanda a unui capital imaginar. Aceasta funciara capitalizata constituie pretul de cumparare sau valoarea pamantului.

Aceasta notiune corespunde cu valoarea de randament sau valoarea economica a pamantului si se defineste ca fiind suma care se obtine capitalizand la rata uzuala a dobanzii renta medie anuala pe care o poate furniza domeniul in cursul unei perioade de mai multi ani. Aceasta este egala cu diferenta intre produsul de exploatare si ansamblul cheltuielilor care cuprind remunerarea muncii familiale si a capitalului de exploatare; ea cuprinde renta funciara propriu - zisa si eventualul profit al intreprinzatorului.

5.3. Valoarea venala

Valoarea venala corespunde valorii de schimb a solului, asa cum rezulta ea din legea cererii si a ofertei pe piata funciara. Ori piata funciara este foarte ingusta, cu o oferta de pamant foarte restransa, pretul fixandu-se in functie de importanta cererii.

De fapt este impropriu spus piata funciara. Nu este o piata, ci o serie de piete mai mult sau mai putin inchise. De asemenea, este dificil de izolat piata terenurilor agricole de piata terenurilor neagricole. Pe de alta parte, se poate distinge in interiorul terenurilor agricole o piata a parcelelor si o piata a exploatatiilor. Pentru fiecare din aceste piete intervine posibilitatea de a se confrunta cu un teren liber, mai costisitor, sau cu un teren inchiriat. Se admite in mod curent ca parcelele mici se vand mai scump pe hectar decat cele mari si ca parcela are valoarea pe unitatea de suprafata superioara valorii pe unitate de suprafata a unei exploatatii.

Utilizarea valorii venale a terenului pune pe plan practic, in situatia actuala, un anumit numar de probleme:

- inexistenta unor date statistice si cu atat mai putin a unor serii statistice relative la piata terenului;

in vederea stabilirii pretului mediu la hectar este necesar sa dispunem in fiecare an si de un indicator de volum al tranzactiilor pe fiecare tip de sol; aceasta pentru a utiliza date riguroase si pentru a evita obiectiile cu privire la extrapolarea preturilor realizate pe fractiuni ale pietei funciare.

Tinand cont si de obstacolele care se opun utilizarii costului de inlocuire, ramane numai metoda valorii de randament - in aceasta etapa - metoda ce prezinta si ea inconvenientul absentei nivelului mediu al rentei funciare si a evolutiei acesteia, dar care are meritul de a se putea baza pe un nivel zonal al arendei, calculat dupa normele metodologice in vigoare.

Valoarea terenurilor cea mai apropiata de valoarea reala este valoarea de circulatie a terenurilor, care se stabileste in conditii de piata. Intrucat piata funciara din Romania nu este dezvoltata, apare necesitatea unei metodologii care sa stabileasca principiile de evaluare. Acestea trebuie sa indeplineasca o serie de caracteristici.

- sa cuprinda un numar cat mai mic de parametri;

- sa cuprinda un numar suficient de parametri;

- stabilirea gradului de precizie pentru fiecare parametru;

- criterii de validare, verificare a parametrilor respectivi;

- frecventa masuratorilor.

6. Ipoteze si conditii limitative

6.1. Ipoteze

- aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre solicitantul evaluarii si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;

- se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, fiind inclusa in perimetrul minier Pinoasa;

- situatia actuala a proprietatii imobiliare, utilitatile de care beneficiaza terenul, destinatia terenului, amplasamentul acestuia si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodei de evaluare, astfel incat valoarea rezultata sa conduca la valoarea cea mai probabila a valorii terenului;

- evaluatorul considera ca metoda de evaluare aplicata a fost rezonabila, in functie de datele disponibile la data evaluarii;

- evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta la data evaluarii.

6.2. Conditii limitative

- suprafata evaluata se bazeaza pe valorile inscrise in Titlul de proprietate nr. 1502707 din 28.12.2006 si Procesul verbal de punere in posesie nr. 60 din 13.11.2006, eliberate de catre Primaria comunei Farcasesti, judetul Gorj, puse la dispozitia evaluatorului de catre solicitantul evaluarii;

- destinatia actuala a terenului nu poate fi schimbata decat in conditiile prevazute de lege;

- valorile estimate sunt valabile atata timp cat conditiile in care s-a efectuat evaluarea nu se modifica semnificativ. Valoarea acestui teren poate evolua ascendent sau descendent odata cu trecerea timpului;

- intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;

- evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune.

7. Clauza de nepublicare

Prezentul raport de evaluare a fost intocmit pe baza informatiilor furnizate de catre proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din Romania, valoarea estimata de catre evaluator este valabila la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta valoarea estimata.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general ( februarie 2007 ) cand are loc operatiunea de evaluare si scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor, evaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluarii.

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul beneficiarului.

8. Prezentarea generala a proprietatii imobiliare

A fost solicitata evaluarea urmatoarelor terenuri:

1. Tarlaua 3, parcela 105, 2.000 m², categoria de folosinta arabil, extravilan, cu vecinii:

N - rest proprietate si Dragota Dumitru;

E - rest proprietate;

S - rest proprietate;

V - Sapunaru Gh. Ion.

2. Tarlaua 3, parcela 202/10, 4.410 m², categoria de folosinta pasuni, extravilan, cu vecinii:

N - D.e. 103;

E - Cocota Ana;

S - Negrea P. Ion;

V - rest proprietate.

3. Tarlaua 3, parcela 202/10/2, 8.282 m², categoria de folosinta alte terenuri, extravilan, cu vecinii:

N - rest proprietate;

E - Negrea P. Ion si rest proprietate;

S - D.e. 351;

V - Sapunaru Gh. Ion.

4. Tarlaua 10, parcela 314, 3.000 m², categoria de folosinta arabil, intravilan, cu vecinii:

N - D.C. 591;

E - rest proprietate si Bunoara Areta;

S - rest proprietate;

V - Stoian Gh. Dumitru.

5. Tarlaua 10, parcela 313, 680 m², categoria de folosinta vii, intravilan, cu vecinii:

N - rest proprietate;

E - Bunoara Areta;

S - rest proprietate;

V - rest proprietate.

6. Tarlaua 10, parcela 315, 818 m², categoria de folosinta pasuni si pomi, intravilan, cu vecinii:

N - rest proprietate;

E - rest proprietate si Bunoara Areta;

S - rest proprietate;

V - rest proprietate.

Din datele aflate la dispozitia evaluatorului, proprietatea nu este supusa unor restrictii sau limitari deosebite, restrictii contractuale, servituti, ipoteci, care ar putea influenta sau ingradi dreptul de proprietate al acestora.

Proprietatea supusa evaluarii nu este intabulata la momentul efectuarii expertizei.

Terenul este amplasat intr-o zona monoindustriala activa, cu terenuri agricole partial abandonate, unde se practica o agricultura de subzistenta.

9. Metoda de calcul

9.1. Valoarea terenului agricol din intravilan calculata pe baza de renta

In ultima perioada, mai ales dupa admiterea Romaniei in Uniunea Europeana, se manifesta o tendinta accentuata de crestere a valorii terenurilor agricole si neagricole, tendinta care va continua si in viitor, pana in momentul in care pretul terenurilor se va apropia de celelalte tari membre ale U.E.

In aceste conditii, valoarea nivelului mediu al rentei funciare (valoarea de randament a pamantului), ca element de calcul al valorii pamantului, se apreciaza in prezent la 55 %, pentru a exista o corelare intre valoarea terenurilor rezultata din calcul si valoarea de circulatie a acestora, in functie de nivelul cererii si ofertei.

VP = VQ x R x N x K, in care:

VP - valoarea pamantului, lei/m²;

VQ - valoarea productiei medii la hectar, posibil de obtinut in zona respectiva, in conditii specifice de productie si normale din punct de vedere tehnologic, lei;

R - procentul de productie fizica, corespunzator rentei (55 % );

N - durata medie de exploatare a capitalului teren (30 ani);

K - coeficient de corectie a preturilor garantate de stat fata de cele pe piata libera(1).

Avand in vedere cele de mai sus, valoarea terenului agricol din zona analizata este:

VP = 3.500 kg/ha x 0,70 lei/kg x 55% x 30 x 1 = 4,04 lei/m²

Pentru categoria de folosinta vii si livezi, valoarea terenului este cu 50% mai mare decat cea a terenurilor arabile, adica:

VP = 4,04 lei/m² x 1,5 = 6,06 lei/m²

9.2. Valoarea terenului agricol din intravilan

Datorita evolutiei preturilor din ultima perioada, metodele de calcul existente in prezent nu permit o evaluare a terenurilor din intravilan din care sa rezulte o valoare apropiata de valoarea de circulatie a acestora.

In general, valoarea terenurilor agricole din intravilan este cu circa 25% superioara valorii terenurilor din extravilan, adica:

4,04 lei/m² x 1,25 = 5,05 lei/m²

10. Estimarea valorii terenului

. Functie de cele de mai sus, valoarea terenului evaluat pe baza de renta este:

1. Tarlaua 3, parcela 105, 2.000 m², categoria de folosinta arabil, extravilan, cu vecinii:

2000 m² x 4,04 lei/ m² = 8.080 lei

2. Tarlaua 3, parcela 202/10, 4.410 m², categoria de folosinta pasuni, extravilan:

4.410 m² x 4,04 lei/ m² = 17.816 lei

3. Tarlaua 3, parcela 202/10/2, 8.282 m², categoria de folosinta alte terenuri, extravilan:

8.282 m² x 4,04 lei/ m² = 33.459 lei

4. Tarlaua 10, parcela 314, 3.000 m², categoria de folosinta arabil, intravilan:

3.000 m² x 5,05 lei/ m² = 15.150 lei

5. Tarlaua 10, parcela 313, 680 m², categoria de folosinta vii, intravilan:

680 m² x 6,06 lei/ m² = 4.121 lei

6. Tarlaua 10, parcela 315, 818 m², categoria de folosinta pasuni si pomi, intravilan:

818 m² x 6,06 lei/ m² = 4.957 lei

Valoarea totala a terenului evaluat = 83.583 lei