Contractul de arendare

Contractul de arendare

Capitolul I

Notiunea si caracterele juridice ale contractului
de arendare

Sectiunea I – Notiune

Contractul de arenda este contractul incheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole, denumit arendator, si arendas, cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durata determinata si la un pret stabilit de parti (art. 2 Legea nr. 16/1994).

Cadrul normativ al contractului de arendare il constituie Legea nr. 16/5 aprilie 1994, legea arendarii, cu modificarile si completarile ulterioare.

Reglementarea speciala se completeaza cu dispozitiile Codului civil (art. 1836‑1850 C.civ.).

Sectiunea a II‑a – Caracterele juridice ale contractului
de arendare

Arendarea se face prin contract scris, incheiat intre arendator pe de o parte, si arendas pe de alta parte.

Partile contractante pot fi persoane fizice sau persoane juridice. Arendasii, persoane fizice, pot fi cetateni romani sau cetateni straini.

Arendasii, persoane juridice, pot fi de nationalitate romana sau straina si trebuie sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator.

Contractul de arendare este:

a) Sinalagmatic (bilateral), intrucat in schimbul transmiterii folosintei bunurilor agricole, arendasul va plati arendatorului un pret numit arenda.

b) Comutativ, deoarece partile cunosc, din momentul incheierii contractului, intinderea obligatiilor lor reciproce.

Variatiile in cantitatea recoltei obtinute nu transforma contractul din comutativ in aleatoriu.

Art. 5 lit. b din Legea nr. 16/1994 stabileste ca, in contract, se va stipula: „obiectul contractului, complet si precis determinat. Obiectul contractului trebuie sa cuprinda descrierea amanuntita a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora si planul de situatie al terenurilor“.

Partile vor include obligatoriu in contractul de arendare clauze de asigurare a bunurilor agricole, care sunt in sarcina arendasului.

c) Oneros, pentru ca prestatiei arendatorului, de a transmite folosinta bunurilor agricole ii corespunde contraprestatia arendasului de a plati arenda.

d) Solemn

Art. 6 alin. 4 din Legea arendarii prevede ca ,,Sunt valabile si opozabile numai contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la consiliul local, in conditiile legii arendarii“.

Forma scrisa este o conditie de valabilitate a contractului si incalcarea ei atrage nulitatea absoluta a contractului de arenda.

Contractul de arendare se intocmeste in scris, in cate un exemplar pentru fiecare parte si un exemplar care se depune la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate, in termen de 15 zile de la data incheierii.

Pentru valabilitate si pentru opozabilitate fata de terti, contractul scris se inregistreaza intr‑un registru special tinut de secretarul consiliului local.

Obligatia de predare a bunurilor arendate la termenul si in conditiile stabilite in contract nu il transforma intr‑un contract real, in primul rand pentru ca nu poate fi in acelasi timp si contract solemn si real, si, in al doilea rand, pentru ca, in cazul contractelor reale, conditia de formare a contractului este predarea lucrului in insusi momentul incheierii contractului.

e) Cu executare succesiva, intrucat obligatiile partilor se executa, in timp, pe durata stabilita in contract.

Durata arendarii se stabileste de catre parti in contractul de arendare.

f) Contractul de arendare nu este un contract intuitu personae, pentru ca cerintele de ordin profesional si moral privind persoanele care pot fi arendasi, prevazute de Legea arendarii, sunt conditii de ordin general si nu stabilesc o persoana anume, determinata, concreta, care are vocatia de a fi parte intr‑un contract determinat.

g) Prin contractul de arendare, se naste si un drept de creanta la obtinerea folosintei bunurilor agricole in scopul exploatarii lor, un drept real de folosinta in beneficiul arendasului.

h) Contractul de arendare incheiat in scris si inregistrat la consiliul local constituie titlu executoriu pentru plata arendei la termenele si in modalitatile stabilite in contract.

Capitolul II

Conditiile de validitate ale contractului de arendare

Sectiunea I – Partile contractante. Capacitate

Partile in contractul de arendare sunt arendatorul si arendasul.

Partile contractante pot fi persoane fizice sau persoane juridice.

§ 1. Arendator poate fi proprietarul, uzufructuarul sau un alt detinator legal de bunuri agricole.

Calitatea de arendator o poate avea si o persoana juridica.

Regiile autonome, institutele si statiunile de cercetari si productie agricola, care au in administrare terenuri proprietate publica, nu pot da in arenda bunurile agricole prevazute in art. 1 alin. 2 al Legii nr. 16/1994, sub-sanctiunea nulitatii absolute a actelor incheiate.

Orice act de arenda facut de aceste persoane juridice va fi nul absolut.

Practic, pot fi arendatori, in afara persoanelor fizice, persoanele juridice care au in patrimoniu sau sunt detinatoare de terenuri proprietate privata.

In cazul unui bun agricol aflat in proprietate comuna, se va aplica regula unanimitatii, deci toti coproprietarii vor trebui sa fie de acord si sa semneze contractul de arenda.

Cu privire la capacitatea de exercitiu a arendatorului si arendasului, prin completare cu dispozitiile privind contractul de locatiune, arendarea pana la 5 ani constituie un act de administrare care impune ca partile sa aiba capacitatea pentru a efectua astfel de acte.

Arendarea peste 5 ani este un act de dispozitie pentru arendator si impune ca acesta sa aiba capacitate deplina de exercitiu.

§ 2. Arendas poate fi orice persoana fizica sau persoana juridica.

Pot fi arendasi persoanele fizice, cetateni romani, sau cetateni straini, indiferent daca au domiciliul in tara sau in strainatate, care au pregatire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de cunostinte agricole si prezinta garantiile solicitate de arendatori (garantii reale sau personale).

Atestatul va fi eliberat de organele abilitate de Ministerul Agriculturii.

Arendasi, persoane juridice pot fi de nationalitate romana sau straina si trebuie sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator.

Se admite ca arendas poate fi un coproprietar, ceilalti coproprietari fiind, in acest caz, arendatori.

Nu pot fi arendasi functionarii publici si salariatii din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor si statiunilor de cercetare si productie agricola, care au in administrare terenuri agricole proprietate publica.

Arendasul nu poate avea calitatea de arendator, intrucat legea interzice, sub sanctiunea nulitatii absolute, subarendarea totala sau partiala.

Arendasul poate, insa, cu acordul scris al arendatorului, sa cesioneze contractul de arendare sotului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendentilor sai care au implinit varsta majoratului.

El poate folosi salariati permanenti sau sezonieri, care se bucura de toate drepturile si de protectia sociala prevazute de legislatia muncii.

Legea interzice constituirea oficiilor de arendasi, adica oficiile de intermediere intre arendatori si arendasi (art. 1847 C.civ.).

Arendasul are drept de preemtiune cu privire la bunurile agricole arendate in cazul in care arendatorul doreste sa vanda aceste bunuri, care se exercita potrivit art. 1730-1740 C.civ.

Sectiunea a II‑a – Consimtamantul

Potrivit principiului libertatii contractuale, persoanele fizice si persoanele juridice sunt libere sa incheie sau nu contracte de arendare, daca, fireste, indeplinesc conditiile legii.

Enumerarea in art. 5 al Legii arendarii a clauzelor esentiale si obligatorii care trebuie sa fie prevazute in contractul de arendare permite partilor sa isi exprime consimtamantul in cunostinta de cauza si, totodata, reduce simtitor litigiile privind interpretarea contractului.

Fireste, sunt aplicabile dispozitiile Codului civil privind conditiile consimtamantului si viciile acestuia.

Sectiunea a III‑a – Obiectul contractului de arendare

Obiectul contractului de arendare sunt bunurile agricole supuse arendarii, respectiv, arenda.

§ 1. Bunurile agricole care pot fi arendate

Bunurile agricole pot fi arendate in conditiile legii.

Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:

a) terenurile cu destinatie agricola, si anume terenuri agricole productive – arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi –, pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajarile piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola;

b) animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole.

Este necesar ca bunul agricol sa existe, fiind valabil insa si contractul care are ca obiect un bun agricol viitor, sa fie determinat sau determinabil, si asupra lui arendatorul sa aiba un drept real (de proprietate, uzufruct etc.).

Contractul de arendare trebuie sa cuprinda obiectul contractului, complet si precis determinat, adica sa contina descrierea amanuntita a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora si planul de situatie al terenurilor (art. 4 lit. b).

§ 2. Arenda

Arenda este contraprestatia pe care o datoreaza arendasul arendatorului, adica pretul folosintei bunurilor agricole transmise spre exploatare arendasului.

In forma initiala, Legea arendarii stabilea expres trei forme de arenda: arenda in natura, stabilita printr‑o cantitate determinata de produse agricole, cuprinsa intre un minim si un maxim din productie, arenda in bani si arenda mixta concreta, in natura si in bani.

Aceste texte au fost abrogate prin Legea nr. 65/1998 ca inutile, intrucat formele arendei mentionate mai sus, sunt prevazute si de Codul Civil.

Rezulta, deci, ca ramane la libera apreciere a partilor sa stabileasca forma arendei si cuantumul ei, fara a mai exista o limita minima si una maxima legala.

Legea stabileste numai obligatia stipularii in contract a arendei, modalitatile si termenele de plata a acesteia, obligatia executarii acestei indatoriri contractuale si faptul ca „plata arendei se face potrivit intelegerii partilor contractante si se executa la termenele si la locul stabilite in contract“.

Legea prevede si elementele de stabilire a arendei pentru fiecare categorie de folosinta a terenului sau a efectivelor de animale.

Sectiunea a IV‑a – Cauza contractului de arendare

Scopul (cauza) pentru care se incheie contractul de arendare trebuie sa fie licit si moral.

Contractul care are o cauza fictiva, falsa, ilicita sau imorala va fi nul absolut.

Sectiunea a V‑a – Forma contractului de arendare

Contractul de arendare trebuie incheiat in forma scrisa, sub sanctiunea nulitatii absolute (art. 1838 alin. (1) C.civ.).

Sub sanctiunea unei amenzi civile stabilite de instanta, ridicata pentru fiecare zi de intarziere, arendasul trebuie sa depuna un exemplar al contractului la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile agricole arendate, intr-un registru special tinut de secretarul consiliului local.

Cand bunurile arendate sunt situate in raza teritoriala a mai multor consilii locale, cate un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local in a carui raza teritoriala sunt situate bunurile arendate.

Dispozitiile in materie de carte funciara raman aplicabile.

Toate cheltuielile legate de incheierea, inregistrarea si publicitatea contractului de arendare revin arendasului.

Dispozitiile art. 1838 C.civ. se regasesc si in art. 6 alin. (1) si (4) din Legea arendarii.

Din redactarea fara echivoc a textului rezulta ca inregistrarea contractului de arenda este nu numai o conditie de opozabilitate fata de terti, ci mai mult decat atat, o conditie de valabilitate a contractului.

Sectiunea a VI‑a – Durata arendarii

Durata arendarii se stabileste de catre parti in contractul de arendare.

Legea arendarii nu mai cuprinde o durata minima sau maxima a arendarii.

Art. 1837 din Codul civil stabileste o durata minima a arendarii: „Daca durata nu este determinata, arendarea se considera a fi facuta pentru toata perioada necesara recoltarii fructelor pe care bunul agricol urmeaza sa le produca in anul agricol in care se incheie contractul.”

Capitolul III

Efectele contractului de arendare

Sectiunea I – Obligatiile partilor

§ 1. Obligatiile arendatorului

1) Arendatorul este obligat sa predea toate bunurile arendate in termenul si conditiile stabilite de lege.

Daca la predarea unui teren arendat se constata ca acesta are o intindere mai mica sau mai mare decat cea prevazuta in contract, se va putea cere micsorarea sau majorarea arendei doar in cazurile si in conditiile prevazute de Codul civil in materia vanzarii.

2) Bunurile arendate trebuie sa fie predate in stare corespunzatoare folosintei, destinatiei agricole, iar dupa predare, arendatorul este obligat sa efectueze reparatiile capitale la constructiile si instalatiile agrozootehnice.

3) Arendatorul este obligat sa garanteze arendasului folosinta linistita si utila a bunurilor agricole arendate in scopul exploatarii.

Cu alte cuvinte, arendatorul are obligatia de garantie pentru evictiune totala sau partiala a bunului arendat si obligatia de garantie pentru viciile ascunse ale bunului arendat care il fac inutilizabil potrivit destinatiei.

Arendatorul este obligat de asemenea sa execute toate celelalte obligatii asumate in contract.

4) Impozitele si taxele datorate potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate, sunt in sarcina arendatorului.

§ 2. Obligatiile arendasului

1) Arendasul este obligat sa intrebuinteze bunurile arendate ca un bun proprietar, in conditiile stabilite in contract, sa mentina potentialul productiv al bunurilor arendate si sa faca lucrarile necesare in acest sens.

Prin urmare, culpa arendasului va fi apreciata in abstracto, dupa criteriul abstract al omului prudent si diligent, tinand, fireste, seama si ca este un profesionist.

2) Arendasul este obligat sa foloseasca bunurile arendate conform destinatiei stabilite prin contract sau prezumate dupa circumstante, inclusiv sa stranga recolta la locurile stabilite.

Arendasul poate schimba categoria de folosinta a terenului numai cu acordul prealabil dat in scris de catre proprietar si cu respectarea dispozitiilor legale in vigoare (art. 1848 C.civ.).

Arendatorul are dreptul de a controla oricand modul in care arendasul administreaza bunurile arendate.

3) Arendasul are obligatia sa plateasca arenda la termenele, in modalitatile si la locul stabilite in contract.

Atunci cand arenda se plateste in fructe, in lipsa altui termen prevazut in contract, arendasul este de drept in intarziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept in intarziere pentru receptie de la data la care a fost notificat in scris de catre arendas (art. 1844 C.civ.).

Daca locul platii nu este prevazut in contract, plata se face la domiciliul arendasului potrivit dreptului comun (fiind cherabila).

Contractele de arendare incheiate in forma autentica, precum si cele inregistrate la consiliul local constituie titluri executorii pentru plata arendei la termenele si in modalitatile stabilite in contract (art. 1845 C.civ.).

4) La incetarea contractului, arendasul este obligat sa restituie bunurile arendate, conform inventarului facut prin, sau o data cu contractul de arendare si in starea mentionata in acesta.

In lipsa unei mentiuni privind starea lucrurilor arendate, se prezuma relativ ca acestea au fost predate in stare buna.

Riscul pieirii fortuite a bunului se suporta de catre arendator, care este debitorul obligatiei imposibil de executat.

Arendasul raspunde pentru pagubele cauzate cladirilor arendate in caz de incendiu, daca nu dovedeste o cauza straina exoneratoare de raspundere.

La incetarea contractului se poate recunoaste arendasului, prin hotarare judecatoreasca, un drept de retentie asupra bunurilor arendate pana la plata cheltuielilor facute cu conservarea, intretinerea ori imbunatatirea bunurilor arendate (care sunt in sarcina arendatorului).

5) Arendasul este obligat sa plateasca taxele de redactare si inregistrare a contractului de arendare.

Arendasul este considerat agricultor si este obligat la plata impozitelor realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate, conform dispozitiilor legale fiscale.

In calitate de producator agricol, el beneficiaza de facilitatile de creditare si impozitare prevazute de actele normative in vigoare. Cu alte cuvinte, din punct de vedere al legislatiei fiscale si bancare, el este considerat agricultor, avand drepturile si obligatiile acestora.

6) Arendasul este obligat sa apere bunul arendat impotriva uzurparilor, in conditiile dreptului comun (adica al contractului de locatiune).

Oricare dintre partile contractante poate cere in justitie rezilierea contractului de arendare pentru cauze de neindeplinire a obligatiilor de catre cealalta parte, in conditiile dreptului comun.

Litigiile sunt de competenta instantelor judecatoresti sau pot fi solutionate, cu acordul partilor, si prin arbitraj.

Partile contractante au la dispozitie toate mijloacele juridice (exceptia de neexecutare, actiunile posesorii etc.) pentru apararea drepturilor si intereselor lor legitime contractuale in legatura cu bunurile arendate.

§ 3. Riscurile in contractul de arendare

Partile pot, de comun acord, sa prevada suportarea pierderilor totale sau partiale ale bunurilor arendate, ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta majora.

In lipsa unei clauze contractuale in acest sens, se vor aplica regulile generale in materie de risc.

Pieirea totala sau partiala, in mod fortuit, a bunului arendat va fi suportata de catre arendatorul proprietar, potrivit principiului res perit domino.

Daca arendasul a fost pus in intarziere privind predarea bunului, iar pieirea a avut loc dupa acest moment, riscul va fi suportat de arendas, cu exceptia cazului cand dovedeste ca pieirea ar fi avut loc si la arendator.

Arendasul este obligat, chiar in lipsa de stipulatie expresa, sa asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori, al pieirii animalelor din cauza unor calamitati naturale (art. 1840 C.civ.).

In acest fel riscurile contractului de arendare vor fi preluate de asigurator.

Atunci cand, pe durata arendarii, intreaga recolta a unui an sau cel putin o jumatate din ea a pierit fortuit, arendasul poate cere reducerea proportionala a arendei daca aceasta a fost stabilita intr-o cantitate determinata de produse agricole, intr-o suma de bani determinata sau intr-o suma de bani determinabila in functie de valoarea unei cantitati determinate de produse agricole.

Daca arendarea este facuta pe mai multi ani, reducerea nu se va stabili decat la sfarsitul arendarii, cand se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosinta.

Arendasul nu poate obtine reducerea arendei in cazul in care pieirea recoltei a avut loc dupa ce a fost culeasa.

Reducerea arendei nu va putea fi ceruta nici atunci cand cauza pagubei era cunoscuta la data incheierii contractului.

Atunci cand arenda este stabilita intr-o cota din fructe sau intr-o suma de bani determinabila in functie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuita, in tot sau in parte, a fructelor de impartit este suportata proportional si nu da nici uneia dintre parti actiune in despagubire impotriva celeilalte.

Daca insa pieirea s-a produs dupa culegerea fructelor si una dintre parti intarzie in mod culpabil predarea sau receptia lor, cota cuvenita acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte parti se considera ca si cum nu ar fi survenit nici o pierdere, afara numai daca fructele ar fi pierit chiar daca predarea si receptia fructelor se facea la timp (art. 1843 C.civ.).

Capitolul IV

Incetarea contractului de arendare

Contractul de arendare poate inceta pentru cauze generale de incetare a contractului de locatiune (acordul partilor, desfiintarea titlului arendatorului, pieirea totala sau partiala a bunurilor arendate, reziliere pentru neexecutare de obligatii etc.).

Art. 1850 C.civ. prevede cazurile speciale de incetare a contractului „Contractul de arendare inceteaza prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendasului”.

Legea arendarii reglementeaza in mod expres incetarea contractului de arenda pentru moartea uneia dintre parti, expirarea termenului de arendare si instrainarea prin acte intre vii de catre arendator a bunurilor agricole arendate.

1) Moartea uneia dintre parti

Codul civil nu prevede expres posibilitatea continuarii contractului de arendare in cazul decesului incapacitatii sau falimentului arendasului.

Nu mai putin, Legea arendarii, prevede posibilitatea continuarii contractului de arendare in cazul decesului arendatorului sau al arendasului numai daca este indeplinita conditia pusa de art. 25¹ ca „mostenitorii majori ai arendasului sau dupa caz mostenitorii proprietarului sa comunice, in scris, intentiile lor si sa obtina acordul scris al celeilalte parti in termen de 30 de zile de la data decesului“.

Daca arendasul decedat are mai multi mostenitori, acestia pot conveni sa continue in comun exploatarea bunurilor agricole arendate de autorul lor sau pot sa desemneze pe unul dintre ei sa continue exploatarea acestor bunuri.

In lipsa acordului, mostenitorii proprietarului sa desemneze pe unul dintre ei mostenitorii arendorului sa continue contractul de arendare.

Mostenitorii arendatorului ori ai arendasului, dupa caz, au obligatia ca in 30 de zile sa incunostiinteze consiliul local cu privire la noile parti in contractul de arendare.

Solutia legii speciale este justificata de ratiunile economice ale continuarii ciclului agricol, care ar putea fi intrerupt in cazul mortii arendasului sau arendatorului, si care ar putea compromite rezultatul activitatii agricole.

2) Expirarea duratei contractului

Contractul de arendare se reinnoieste de drept, pentru aceeasi durata, daca niciuna dintre parti nu a comunicat cocontractului, in scris, refuzul sau cu cel putin 6 luni inainte de expirarea termenului, iar, in cazul terenurilor cu destinatie agricola, cu cel putin un an.

Daca durata contractului de arendare este de un an sau mai scurta, termenele de refuz al reinnoirii prevazute la alin. (1) se reduc la jumatate (art. 1848 C.civ.).

Codul civil paraseste sistemul de reinnoire al contractului de arendare prin acordul partilor, si nu de drept, prevazut de art. 12 din Legea arendarii.

Contractul poate inceta si inainte de a se ajunge la termen, prin acordul partilor (mutuus dissensus) (art. 12 alin. 3).

Cu acordul scris al arendatorului, arendasul poate sa cesioneze contractul de arendare sotului coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendentilor sai care au implinit varsta majoratului.

Arendasul are drept de preemptiune cu privire la bunurile agricole arendate in cazul in care arendatorul doreste sa vanda aceste bunuri, care se exercita potrivit art. 1730-1739 din codul civil.