Proceduri de lucru in materie de carte funciara

PROCEDURI DE LUCRU IN MATERIE DE CARTE FUNCIARA

Inscrierea in cartea funciara

Publicitatea imobiliara desemneaza totalitatea mijloacelor juridice prin care se aduce la cunostinta tertilor situatia de drept si de fapt a unui imobil si consta in inscrierea actelor si faptelor juridice privind imobilele dintr-o localitate in registre publice .

Procedura de inscriere in cartea funciara este reglementata in Legea nr. 7/1996,Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara,precum si in Instructiunile privind infiintarea cartilor funciare cu caracter nedefinitiv . Aceste reglementari au caracter special in raport cu dispozitiile generale privitoare la procedurile necontencioase care alcatuiesc Cartea III din Codul de procedura civila .

Prin urmare,procedura de inscriere in cartea funciara este guvernata de regulile cuprinse in Legea nr 7/1996 si in actele normative emise in baza ei, iar in masura in care acestea nu prevad nimic,ea se completeaza cu dispozitiile generale in materie necontencioasa prevazute de Codul de procedura civila si care,la randul lor,se intregesc cu ,, dispozitiile de procedura contencioasa,in masura in care nu sunt potrivnice naturii necontencioase a cererii '' (art 338 alin 1 C.pr. civ. ) .

Inscrierea se face la biroul de publicitate imobiliara ,din cadrul Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara de care apartine imobilul,parcurgand urmatoarele etape :

-depunerea si inregistrarea cererii cu actele necesare adecvate

-analiza si dispozitia asupra continutului inscrisurilor din dosar de catre registrator

-operarea in coala cartii funciare a incheierii emise de registrator de catre un asistent registrator

Persoanele indreptatite sa ceara inscrierea in cartea funciara sunt in general partile,adica antecesorul tabular sau succesorul tabular.

Cu toate acestea,Regulamentul face anumite precizari privind persoanele care pot solicita efectuarea unei inscrieri,tinand seama mai ales de obiectul acesteia,dar si de raporturile juridice existente intre titularul de carte funciara si alte subiecte de drept,persoane fizice sau juridice .

Astfel,sunt indreptatite sa ceara inscrierea in cartea funciara :

persoana in favoarea sau impotriva careia urmeaza sa se incuviinteze intabularea,inscrierea provizorie sau notarea unui drept tabular sau altui drept de creanta

persoana in favoarea sau impotriva careia urmeaza sa se incuviinteze radierea sau indreptarea inscrierii unui drept tabular,unui drept de creanta sau a oricarei alte mentiuni inexacte

mandatarul cu procura autentica sau legalizata,inclusiv avocatul sau consilierul juridic al celui indreptatit in cazul inscrierii sau radierii unui drept ori a unei sarcini ce a grevat imobilul acestuia

din urma,dupa caz

creditorul chirografar,titular al unei creante certe, lichide si exigibile,daca solicita in numele si in folosul debitorului sau efectuarea operatiunilor de carte funciara,privitoare la imobilele acestuia din urma

debitorul care a platit valabil creanta ipotecara a unui cesionar neinscris in cartea funciara,in cazul in care cere radierea ipotecii,daca prezinta inscrisul original al cesiunii si chitanta de plata

notarul public care a intocmit un act prin care se transmite,se modifica,se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat sa ceara din oficiu inscrierea in cartea funciara la biroul teritorial in a carei raza de activitate se afla imobilul

instanta judecatoreasca ,in temeiul unei hotarari judecatoresti irevocabile,constitutive sau declarative de drepturi reale imobiliare,precum si in cazurile prevazute de lege

organul de urmarire penala,in cazurile anume prevazute de lege

Cererea de inscriere in cartea funciara se va depune sau transmite biroului de publicitate imobiliara intr-un singur exemplar. Daca se depun doua exemplare,cel de-al doilea,cu mentiunea numarului de inregistrare se restituie partii .

Cererea va trebui sa cuprinda :

-numele sau denumirea si domiciliul sau sediul solicitantului,dupa caz

-obiectul inscrierii

-indicarea actului sau a actelor in masura sa justifice cererea

-localitatea in care este situat imobilul,numarul cadastral (numarul topografic ) si numarul de carte funciara

Obiectul inscrierii il constituie actele si faptele juridice translative sau constitutive de drepturi in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara .Dovada actelor si faptelor juridice se va face numai prin inscrisuri intocmite in conditiile dreptului comun .In acest sens,legea prevede ca la cererea de inscriere se va atasa inscrisul original sau copia legalizata de pe acesta,hotararea judecatoreasca in copie legalizata cu mentiunea ca este definitiva si irevocabila sau,dupa caz,actul administrativ in original sau in copie legalizata .

Cererea de inscriere in cartea funciara se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial .

Cererile de inscriere se vor inregistra de indata in registrul de intrare, cu mentionarea datei si a numarului care rezulta din ordinea cronologica a depunerii lor.

Inregistrarea cererii de inscriere produce o serie de efecte juridice specifice si anume :

-investeste registratorul de carte funciara cu sarcina rezolvarii ei

-fixeaza data de la care inscrierea in cartea funciara devine opozabila fata de terti,precum si cand este cazul,rangul (gradul de prioritate al acesteia )

-o data inregistrata ,cererea nu mai poate fi modificata ,fiind necesara inregistrarea unei noi cereri,fara a se plati insa din nou ,taxele legale,cu exceptia cazului in care pentru noua cerere s-ar prevede taxe mai mari,situatie in care se va suporta numai diferenta ; aceasta regula reprezinta garantia respectarii principiului prioritatii si ocrotirii tertilor de buna-credinta subsecventi

-cat timp lucrarea nu este efectuata nu se va elibera nici un extras de carte funciara

Cererea de inscriere se solutioneaza prin incheiere de catre registratorul de carte funciara .

Registratorul de carte funciara cerceteaza indeplinirea conditiilor de fond si de forma ale cererii potrivit art 50 si 51 din lege .Cererea se rezolva doar pe baza inscrisurilor prezentate de parti,care pot insa fi citate atunci cand registratorul de carte funciara considera ca aceasta este necesar pentru solutionarea cererii de inscriere .

In cazul in care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau inscrierea provizorie prin incheiere, daca inscrisul indeplineste urmatoarele conditii :

a) este incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;

b) indica numele partilor;

c) individualizeaza imobilul printr-un identificator unic;

d) este insotit de o traducere legalizata, daca actul nu este intocmit in limba romana;

e) este insotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza intocmirii actului.

Daca,dimpotriva,se constata ca cererea de inscriere sau radiere nu intruneste conditiile legale,ea se va respinge printr-o incheiere motivata ,in fapt si in drept. Despre respingerea cererii se va face mentiune in registrul de intrare,in dreptul inregistrarii acesteia si se va nota in cartea funciara,aratandu-se numele sau denumirea celui care a cerut inscrierea,dreptul sau faptul juridic care a facut obiectul cererii si imobilul la care se refera .

Incheierea trebuie sa cuprinda urmatoarele elemente :

-aratarea biroului de carte funciara

-inscrisul pe care se intemeiaza cererea

-felul inscrierii :intabulare,inscriere provizorie,notare sau radiere

-determinarea exacta a dreptului sau a faptului ce se cere a fi inscris

-modalitatile drepturilor inscrise

-localitatile in care se afla imobilul,numarul cartii funciare,numarul de ordine,numarul corpului de proprietate ,respectiv cadastral al parcelei

-persoanele in folosul si impotriva carora se efectueaza inscrierea

-persoana careia urmeaza sa i se predea inscrisurile originale

-persoanele carora urmeaza sa li se comunice incheierea

-dreptul de ipoteca legala,daca este cazul

-temeiul juridic in caz de admitere sau respingere

-termenul si calea de atac

-semnatura registratorului si a asistentului registrator

Incheierea va avea numarul de inregistrare a cererii de inscriere.Incheierea se comunica celui care a cerut inscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum si celorlalte persoane interesate potrivit mentiunilor din cartea funciara, cu privire la imobilul in cauza, in termen de 15 de zile de la pronuntarea incheierii, dar nu mai tarziu, de 30 de zile de la data inregistrarii cererii.Incheierea de inscriere sau de respingere poate fi atacata cu plangere, in termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plangerea impotriva incheierii se depune la biroul teritorial si se va inscrie din oficiu in cartea funciara. Oficiul teritorial este obligat sa inainteze plangerea judecatoriei in a carei raza de competenta teritoriala se afla imobilul, insotita de dosarul incheierii si copia cartii funciare. Hotararea pronuntata de judecatorie poate fi atacata cu apel. Hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila se comunica, din oficiu, biroului teritorial de catre instanta care s-a pronuntat ultima asupra fondului. Inscrierea facuta in temeiul acestei hotarari judecatoresti isi produce efectele de la inregistrarea cererii de inscriere la biroul teritorial. In cazul respingerii plangerii prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, notarile facute se radiaza din oficiu.

Orice inscriere care se face in cartea funciara trebuie sa cuprinda :

-ziua,luna,anul,numarul de inregistrare a cererii in temeiul careia se face inscrierea

- inscrisul pe care se intemeiaza

-aratarea dreptului si a modalitatilor lui sau a faptului juridic ce se inscrie;inscrierea se va completa cu trimitere la inscrisul doveditor,cu aratarea de va fi nevoie , a unor parti din acesta (de exp. : pretul )

Inscrierea care se av face in baza incheierii registratorului de carte funciara trebuie sa fie astfel efectuata in cartea funciara,incat sa nu fie posibila o interpretare eronata sau diferita fata de aceea care rezulta din actele ce insotesc cererea .In acest scop ,inscrierile operate in cartea funciara trebuie sa mentioneze imobilul identificat cadastral,dreptul sau faptul juridic la care se refera inscrierea si numarul de inregistrare a acesteia si sa cuprinda,totodata,precizari privitoare la :

-constructiile de pe terenurile delimitate cadastral

-radierile de drepturi stinse prin efectul legii ( uzufructul viager al unei persoane care a decedat )

-drepturile stabilite prin deciziile emise de autoritatile competente,potrivit legii

-drepturile succesorale constatate prin certificatele de mostenitor sau legatar ori prin hotarari judecatoresti

Pe inscrisul original al actului ce face obiectul cererii sau pe copia acestuia se va mentiona efectuarea inscrierii sau respingerii,indicandu-se atat partea cartii funciare in care s-a facut inscrierea,cat si numarul de ordine al inscrierii.

Orice schimbare adusa vreunei inscrieri in cartea funciara se va evidentia prin sublinierea vechii inscrieri si prin trecerea in rubrica observatii a numarului de ordine sub care s-a operat noua inscriere .

In afara regulilor generale,comune oricarei inscrieri,exista si reguli speciale cuprinse in Regulament referitoare la :

-inscrierea drepturilor reale principale si accesorii

-inscrierea dreptului de proprietate comuna

-inscrierea modificarilor aduse corpului de proprietate

Cunoasterea si confirmarea inscrierilor de carte funciara

In principiu ,oricine poate cerceta cartile funciare,planurile si arhiva . Orice persoana poate cerceta cartea funciara si celelalte evidente care alcatuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliara, cu exceptia evidentelor care privesc siguranta nationala.Studiul continutului colii de carte funciara se poate face numai in prezenta referentului de carte funciara si numai la arhiva cartii funciare . Nici o autoritate nu va putea cere trimiterea originalului cartii funciare sau a planurilor de identificare a imobilelor .

Cercetarea se poate extinde si asupra planselor si registrelor cadastrale,precum si asupra dosarului cu documentele ce au stat la baza unei inscrieri in cartea funciara. Mapa inscrisurilor privind inscrierea atacata poate fi cercetata de catre instanta de judecata si organele de cercetare penala, in conditiile legii.

In aceste conditii principiul publicitatii imobiliare,de a face cunoscut continutul cartii funciare este asigurat cu respectarea normelor legale de procedura .

La cerere se pot obtine dovezi prin care se confirma oficial continutul documentelor din arhiva cartii funciare.Eliberarea lor se face cu respectarea unor norme de procedura privind solicitarea,continutul si forma de prezentare .

La cerere, se vor elibera extrase, certificate sau copii certificate conform cu originalul de pe cartile funciare, planuri sau inscrisuri, cu dovada platii tarifelor legale .

Extrasul de carte funciara reprezinta dovada cuprinsului acesteia;el devine documentul de baza ce se prezinta in fata autoritatilor,inclusiv a instantelor de judecata sau de urmarire penala,pentru confirmarea unui drept real imobiliar sau a altor inscrieri.

Cererea de eliberare a extrasului de carte funciara pentru informare se inregistreaza intr-un registru special si trebuie sa cuprinda numele persoanei fizice sau juridice solicitanta,elementele de identificare a imobilului (numarul cartii funciare,localitatea si numarul topografic sau cadastral ) ,precum si chitanta de plata a tarifului .

Continutul extrasului este corespunzator cartii funciare,dar cuprinde datele ce se refera numai la imobilele nominalizate in cerere si situatia lor la zi. In cele trei parti se specifica numarul de ordine al inscrierii si elementele definitorii : descrierea imobilului cu numar topografic sau cadastral, categoria de folosinta si suprafata,proprietarul actual,de drept sau proprietarii cu cotele lor,cu titlul de dobandire si numarul actului pe baza caruia s-a intabulat,precum si eventualele sarcini daca acestea exista .

Rectificarea inscrierilor in cartea funciara

In principiu , cartea funciara trebuie sa reflecte situatia juridica reala a imobilelor .In acest scop se face descrierea corecta a acestora si mentionarea drepturilor reale existente asupra lor,cu indicarea titularilor ,precum si a actelor,faptelor sau altor raporturi juridice legate de aceste imobile .

Conform principiului fotei probante si a legislatiei in vigoare, daca in cartea funciara s-a inscris un drept real, in conditiile prezentei legi, in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei, daca a fost dobindit sau constituit cu buna-credinta, cit timp nu se dovedeste contrariul,iar daca un drept s-a radiat din cartea funciara, se prezuma ca acel drept nu exista.

Intre situatia de carte funciara ,respectiv starea tabulara si situatia juridica reala sau starea extratabulara pot exista anumite discordante care se refera la :

-baza materiala,furnizata de cadastrul general,in care se pot strecura erori de ordin tehnic privind suprafata,categoria de folosinta ,numerotarea

-drepturile tabulare cauzate de verificarea superficiala a actelor si a inscrierilor din cartea funciara

-erorile materiale provenite din neatentia solicitantului sau /si a asistentului registrator

In toate cazurile asemenea greseli pot genera nemultumiri din cauza efectelor materiale prin pagube aduse ,in special,proprietarilor tabulari care nu se mai pot bucura pe deplin de drepturile lor .

Inlaturarea acestor nepotriviri se face,conform legii,prin rectificare de carte funciara,operatie tehnica prin care se asigura :

-radierea,respectiv suprimarea inscrierii incorecte si revenirea la situatia tabulara anterioara

-modificarea inscrierii inexacte cu una noua ,daca este cazul,cand eroarea nu s-a indreptat prin radiere

In cazul in care cuprinsul cartii funciare nu corespunde, in privinta inscrierii, cu situatia juridica reala, se poate cere rectificarea sau, dupa caz, modificarea acesteia. Prin rectificare se intelege radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara. Prin modificare se intelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decat la cererea titularului dreptului de proprietate. Rectificarea inscrierilor in cartea funciara se poate face fie pe cale amiabila prin declaratie autentica, fie in caz de litigiu prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila. Erorile materiale savarsite cu prilejul inscrierilor in cartea funciara pot fi indreptate la cerere sau din oficiu. Procedura de rectificare a inscrierilor in cartea funciara, a modificarilor si cea de indreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agentiei Nationale .

Orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara, daca printr-o hotarire judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca:

1. inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil;

2. dreptul inscris a fost gresit calificat;

3. nu mai sint intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea;

4. inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului .

Actiunea in rectificare, sub rezerva prescriptiei dreptului material la actiunea in fond, va fi imprescriptibila.Fata de tertele persoane care au dobindit cu buna-credinta un drept real prin donatie sau legat, actiunea in rectificare nu se va putea porni decit in termen de 10 ani, socotiti din ziua cind s-a inregistrat cererea lor de inscriere, cu exceptia cazului in care dreptul material la actiunea in fond nu s-a prescris mai inainte .

Actiunea in rectificare, intemeiata pe nevalabilitatea inscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe gresita calificare a dreptului inscris, se va putea indrepta si impotriva tertelor persoane care si-au inscris un drept real, dobandit cu buna credinta si prin act juridic cu titlu oneros, bazandu-se pe cuprinsul cartii funciare, in termen de trei ani de la data inregistrarii cererii de inscriere formulata de dobanditorul nemijlocit al dreptului a carui rectificare se cere, afara de cazul cand dreptul material la actiunea de fond nu s-a prescris .

Inscrierile si radierile efectuate in cartile funciare nu pot fi rectificate decat pe baza hotararii instantei judecatoresti definitiva si irevocabila sau pe cale amiabila, in baza unei declaratii date in forma autentica, de titularul tabular, respectiv de titular, in baza unei documentatii cadastrale.

Erorile materiale savarsite cu prilejul inscrierilor sau radierilor se pot indrepta, prin incheiere motivata, de catre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu comunicarea acesteia persoanei interesate .